從深圳開始 中國房地產已經換瞭一種玩法！
一、8月3日，深圳市人民政府辦公廳正式發佈《深圳市人民政府關於深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購並舉的住房供應與保障體系的意見》。
這意味著深圳版“新房改”方案正式落地。
對於深圳，房地產將開啟另一套模式，另一種玩法。
一旦這種玩法，被證明有效，可以解決中國房地產發展中錯綜復雜的問題。
極可能被推向全國主要城市，成為未來二十年，中國房地產的新玩法。
二、中國房地產面臨的問題，現在已經不是一個行業問題或民生問題，而是一個系統性問題。
因為，無論出臺什麼政策，決策者必須面臨四個考驗。
1、房價不能大漲——否則，再次引起全國性搶房，後果將無法面對。既無法向上，向中央交代，也無法向下，向老百姓交代。
2、房價不能大落——否則，很容易引起系統性金融風險。
3、保證低收入群體，有房轉—這是一個民生問題，也是一個穩定問題。
4、保證地方政府財政收入——這是一個官生問題，直接觸及自己利益。
所以，一切的改革必須保證，不能碰到以上的四條紅線，無論他是長效機制還是短期調控。
然而，當人們跳出這四個問題思考，到底哪裡出瞭問題呢？
三、回顧30年前，當中國的房地產緩緩啟動的時候，我們是以香港為老師的。
我們學習瞭預售模式，當房子還是空中樓閣的時候，就可以銷售。
我們學習瞭土拍模式，以價高者得的方式決定絕大多數土地的所有權歸屬，而土地高拍的後果直接導致商品房高價。
我們學習瞭商品房模式，將所有市民居住問題，推向瞭市場，由市場來自由配置，不論他們是窮人還是富人。
甚至，我們還學習瞭“建築面積”模式，人們買到瞭100平方的房子，可能隻能獲得80平方的實際使用面積(這套計算方法，發源地香港已經廢除)，對於究竟買的值不值，普通人永遠心裡沒數。
當然，還有很多。
然而，今天回顧起來，這套模式，雖然幫助中國房地產快速發展起來，但是帶來的問題日漸暴露。
首先，純粹以市場方式解決居住問題，看似公平，但是會導致部分中低收入群體陷入無房可住的境遇，然而解決這部分人的居住問題，實際上應該是一個政府不能推卸的責任。
其次，價高者得的土地模式，會讓地方政府樂於依賴土地財政，而缺乏推動實業、制造業發展的動力。
再次，純粹的市場經濟，會越來越快的推動房價的上漲，而房價的上漲又會帶動越來越多的人參與買房的隊伍之中，同時把整個社會的財富裹挾進去，造成房價不能跌，不敢跌的整體社會綁架。
就像今天，當國傢發展方向，企業盈利，精英財富安全，百姓養老依靠，都基於房子的時候，這意味著什麼？
意味著，我們的老師，請錯瞭。
四、老師請錯瞭，就必須重請。
而，這一回很可能就是新加坡。
因為，新加坡在房地產管理方面，取得瞭世界公認的成功，成為政府解決住房問題的典范。
1、2005年人均住宅面積達到25 平方米，有80%以上的新加坡公民住進瞭政府組屋。
2、自90年代以來，房價的變動基本與宏觀經濟的變動相適應，顯示新加坡政府在房價調控和抑制投機方面也取得瞭好的效果。
3、新加坡財富的積累沒有被房產綁架，主要的財富來源是外貿和產業，已經成功躋身於世界主要產業發展強國之列。
新加坡房地產管理的成功，用一張表就可以理解。註，永久居民：獲得新加坡身份的外籍人士，有部分公民權利。1、新加坡的住房體系：公共為主，私宅為輔。
新加坡政府立國之初，便將公共住房建設作為優先任務。目前，新加坡已形成瞭以組屋為主的公共住宅和以中高檔公寓、別墅為主的私人住宅構成的住房體系。
2、組屋定價機制以居民收入為基準，其中針對中低收入群體的效型組屋優惠和補貼力度更強，其實際支付價款遠低於同期轉售組屋和私人住宅價格。中等收入的新加坡傢庭僅需2 到2 年半的收入即可購買一套4 室組屋。
3、低成本的土地供應為低價組屋的必要保障，組屋建造所需土地的供應方式早期為政府無償劃撥，後變更為低價強制征用。
4、新加坡政府制定瞭嚴格的組屋準入、配售、轉售和懲罰機制。嚴厲的抑制投機政策使得整個新加坡組屋居住市場沒有套利空間存在。另外組屋在面積方面，執行區別化對待，福利性質越強的居所，面積越小，反之則越大。以防止這種政策變成生產懶人的溫床。最後，小規模的商品房供應，可以滿足富豪階層的較大的享受需求，雖然這部分房產價格波動較大，但是普通居民生活不受影響。
五、很明顯，這一次深圳房改是“以新為師”的。
深圳新公佈的房改方案，到2035年，深圳新增建設籌集各類住房共170萬套。
然而，170萬不是重點，重點是這170萬的供應分類表。對照新加坡住房體系表格，你應該發現多處學習的痕跡。1、商品房總量已經下降至50%以下，可以說這套玩法中，商品房不是主角，同時也可以說開發商也不是主角。
2、主角是以政府為主導的民生住房體系，這套體系在新加坡叫做組屋，在深圳叫做政策性支持住房，這類房屋會在居住中占最大比例。
3、兩個體系，民生福利性質越大的住房，戶型面積越小，新加坡組屋是這樣，深圳的政策支持住房也是這樣。
4、民生住房體系都有保護戶籍人口的條款，在新加坡隻有公民才能購買新的組屋，綠卡人士隻能買二手組屋。對於深圳，隻有戶籍人士可以買安居型商品房，而非戶籍人士隻能租房(低端)或申請人才住房(中高端)。
5、保證一定小規模數量的商品房供應，既穩住瞭房價，也為高端需求提供瞭出口。同時，較低的供應量保證商品房的稀缺而不至於價格大規模下落。
六、深圳新房改又一次拉開瞭中國向外學習的序幕。
三十年前是香港，這一次是新加坡。
所以，還有更多的政策需要完善出臺，包括：土地供應保證，民生住房的申請條件，防范政策住房的套利條款，等等等等。
但，不管怎麼說，這是一個新的開始，對於深圳是新的，對於中國房地產也是新的。
不在改革中重生，就在退縮中死亡。
願這次學習中，深圳好運，中國好運。
一、8月3日，深圳市人民政府辦公廳正式發佈《深圳市人民政府關於深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購並舉的住房供應與保障體系的意見》。
這意味著深圳版“新房改”方案正式落地。
對於深圳，房地產將開啟另一套模式，另一種玩法。
一旦這種玩法，被證明有效，可以解決中國房地產發展中錯綜復雜的問題。
極可能被推向全國主要城市，成為未來二十年，中國房地產的新玩法。
二、中國房地產面臨的問題，現在已經不是一個行業問題或民生問題，而是一個系統性問題。
因為，無論出臺什麼政策，決策者必須面臨四個考驗。
1、房價不能大漲——否則，再次引起全國性搶房，後果將無法面對。既無法向上，向中央交代，也無法向下，向老百姓交代。
2、房價不能大落——否則，很容易引起系統性金融風險。
3、保證低收入群體，有房轉—這是一個民生問題，也是一個穩定問題。
4、保證地方政府財政收入——這是一個官生問題，直接觸及自己利益。
所以，一切的改革必須保證，不能碰到以上的四條紅線，無論他是長效機制還是短期調控。
然而，當人們跳出這四個問題思考，到底哪裡出瞭問題呢？
三、回顧30年前，當中國的房地產緩緩啟動的時候，我們是以香港為老師的。
我們學習瞭預售模式，當房子還是空中樓閣的時候，就可以銷售。
我們學習瞭土拍模式，以價高者得的方式決定絕大多數土地的所有權歸屬，而土地高拍的後果直接導致商品房高價。
我們學習瞭商品房模式，將所有市民居住問題，推向瞭市場，由市場來自由配置，不論他們是窮人還是富人。
甚至，我們還學習瞭“建築面積”模式，人們買到瞭100平方的房子，可能隻能獲得80平方的實際使用面積(這套計算方法，發源地香港已經廢除)，對於究竟買的值不值，普通人永遠心裡沒數。
當然，還有很多。
然而，今天回顧起來，這套模式，雖然幫助中國房地產快速發展起來，但是帶來的問題日漸暴露。
首先，純粹以市場方式解決居住問題，看似公平，但是會導致部分中低收入群體陷入無房可住的境遇，然而解決這部分人的居住問題，實際上應該是一個政府不能推卸的責任。
其次，價高者得的土地模式，會讓地方政府樂於依賴土地財政，而缺乏推動實業、制造業發展的動力。
再次，純粹的市場經濟，會越來越快的推動房價的上漲，而房價的上漲又會帶動越來越多的人參與買房的隊伍之中，同時把整個社會的財富裹挾進去，造成房價不能跌，不敢跌的整體社會綁架。
就像今天，當國傢發展方向，企業盈利，精英財富安全，百姓養老依靠，都基於房子的時候，這意味著什麼？
意味著，我們的老師，請錯瞭。
四、老師請錯瞭，就必須重請。
而，這一回很可能就是新加坡。
因為，新加坡在房地產管理方面，取得瞭世界公認的成功，成為政府解決住房問題的典范。
1、2005年人均住宅面積達到25 平方米，有80%以上的新加坡公民住進瞭政府組屋。
2、自90年代以來，房價的變動基本與宏觀經濟的變動相適應，顯示新加坡政府在房價調控和抑制投機方面也取得瞭好的效果。
3、新加坡財富的積累沒有被房產綁架，主要的財富來源是外貿和產業，已經成功躋身於世界主要產業發展強國之列。
新加坡房地產管理的成功，用一張表就可以理解。註，永久居民：獲得新加坡身份的外籍人士，有部分公民權利。1、新加坡的住房體系：公共為主，私宅為輔。
新加坡政府立國之初，便將公共住房建設作為優先任務。目前，新加坡已形成瞭以組屋為主的公共住宅和以中高檔公寓、別墅為主的私人住宅構成的住房體系。
2、組屋定價機制以居民收入為基準，其中針對中低收入群體的效型組屋優惠和補貼力度更強，其實際支付價款遠低於同期轉售組屋和私人住宅價格。中等收入的新加坡傢庭僅需2 到2 年半的收入即可購買一套4 室組屋。
3、低成本的土地供應為低價組屋的必要保障，組屋建造所需土地的供應方式早期為政府無償劃撥，後變更為低價強制征用。
4、新加坡政府制定瞭嚴格的組屋準入、配售、轉售和懲罰機制。嚴厲的抑制投機政策使得整個新加坡組屋居住市場沒有套利空間存在。另外組屋在面積方面，執行區別化對待，福利性質越強的居所，面積越小，反之則越大。以防止這種政策變成生產懶人的溫床。最後，小規模的商品房供應，可以滿足富豪階層的較大的享受需求，雖然這部分房產價格波動較大，但是普通居民生活不受影響。
五、很明顯，這一次深圳房改是“以新為師”的。
深圳新公佈的房改方案，到2035年，深圳新增建設籌集各類住房共170萬套。
然而，170萬不是重點，重點是這170萬的供應分類表。對照新加坡住房體系表格，你應該發現多處學習的痕跡。1、商品房總量已經下降至50%以下，可以說這套玩法中，商品房不是主角，同時也可以說開發商也不是主角。
2、主角是以政府為主導的民生住房體系，這套體系在新加坡叫做組屋，在深圳叫做政策性支持住房，這類房屋會在居住中占最大比例。
3、兩個體系，民生福利性質越大的住房，戶型面積越小，新加坡組屋是這樣，深圳的政策支持住房也是這樣。
4、民生住房體系都有保護戶籍人口的條款，在新加坡隻有公民才能購買新的組屋，綠卡人士隻能買二手組屋。對於深圳，隻有戶籍人士可以買安居型商品房，而非戶籍人士隻能租房(低端)或申請人才住房(中高端)。
5、保證一定小規模數量的商品房供應，既穩住瞭房價，也為高端需求提供瞭出口。同時，較低的供應量保證商品房的稀缺而不至於價格大規模下落。
六、深圳新房改又一次拉開瞭中國向外學習的序幕。
三十年前是香港，這一次是新加坡。
所以，還有更多的政策需要完善出臺，包括：土地供應保證，民生住房的申請條件，防范政策住房的套利條款，等等等等。
但，不管怎麼說，這是一個新的開始，對於深圳是新的，對於中國房地產也是新的。
不在改革中重生，就在退縮中死亡。
願這次學習中，深圳好運，中國好運。
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